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Nuevas tecnologías y los apartamentos turísticos.

Que el sector inmobiliario está en la senda de la recuperación, ya es una evidencia tras ocho trimestres consecutivos de aumento en el precio de viviendas desde el segundo de 2015. Una mejora con una subida moderada que se ve con optimismo, ya que antes hubo 26 trimestres seguidos de caídas interanuales, iniciadas a final de 2008.

Un dato que refleja la “alegría” del mercado es la vuelta de las inmobiliarias a las ferias especializadas, una inversión que en los años de crisis se había desechado por completo. Así por ejemplo el SIMA ha contado en su edición de 2.017 con 13.000m2 de superficie, un 25% más que en la edición de 2016, y 275 expositores, un 20% más que el pasado año.

Otra señal es que las promociones llave en mano apenas suponen el 15% de la oferta residencial cuando en la pasada edición y para el mismo periodo suponía casi el 40% o en torno al 90% en las de 2010 y 2011, y ello es por el agotamiento del stock originado hasta el 2.008 y que poco a poco se ha ido reduciendo hasta dejar abierta la puerta a nuevas promociones, generadoras de una nueva oferta que crea empleo y riqueza.

Sin embargo, son muchas las incógnitas que aún quedan por resolver en un mercado capitaneado por grandes fondos de inversión y entidades financieras, además de nuevas fórmulas de comercializar y poner en explotación un producto tradicionalmente apetecido por los inversores como es la vivienda.

Las nuevas tecnologías y las posibilidades que medios como “airbnb”, “homeaway”, “hometogo” y similares brindan son ilimitadas, acercando al pequeño inversor o propietario a una red comercial que antes sólo era posible para grandes compañías internacionales.

Sin embargo, como casi todo lo que crece exponencialmente y a velocidades imprevisibles, la repentina puesta en el mercado para alquiler turístico o vacacional de un número de plazas que según un reciente estudio de Exceltur alcanza las 362.493 unidades, desde sólo 20.913 unidades en el 2.012, superando así al número de plazas hoteleras totales en España en casi un 10%, ha supuesto un terremoto que las Administraciones están intentando acotar.

Uno de los efectos constatables ha sido el encarecimiento del precio de alquiler residencial para uso doméstico, especialmente en plazas donde la presión turística invita a los propietarios a obtener altas rentabilidades a través de alta rotación y cortas estancias, a veces en un marco poco regulado y fiscalizado.

Esta situación se  hace patente y especialmente problemática en zonas con gran atractivo cultural como Barcelona, o vacacional como las Islas Baleares, donde por ejemplo en Ibiza, se ha convertido en odisea para los trabajadores temporales: médicos o profesores por ejemplo, encontrar una vivienda a un precio que no supere su propio salario.

Con esto no se pretende demonizar un negocio legítimo y absolutamente viable con alta rentabilidad, pero si apercibir que para desarrollarlo se debe cumplir con la normativa local y autonómica necesaria que nos libere de futuros dolores de cabeza por no haber previsto los requisitos, trámites administrativos y autorizaciones necesarias para poner en marcha su explotación.

Ajustar una vivienda a este uso, será mucho más fácil cuando esté en período de construcción o rehabilitación, con posibilidad de ajustar y acondicionarla a los requerimientos legales necesarios. Lógicamente esta posibilidad dependerá del tipo de vivienda que estemos adquiriendo. Si hablamos de una promoción inmobiliaria de 100 viviendas, será muy difícil que el promotor pueda realizar los necesarios ajustes a una sóla unidad, ya que su margen dependerá, entre otros factores, de la escalada de costes al estandarizar calidades, proyecto, divisiones interiores, etc.

Sin embargo, esta puede ser una alternativa perfectamente viable en pequeñas promociones de rehabilitación, especialmente si se encuentran en calles céntricas de núcleos urbanos con atractivo turístico, ya que antes de tomar una decisión de inversión, lógicamente deberemos prever si la explotación del activo cubrirá nuestras expectativas.

Mistral desarrolla en la Calle Cabo Santiago 9 de A Coruña, una rehabilitación de 7 viviendas que por su situación y contexto se hace particularmente idónea para este tipo de actividad.

Por su reducido tamaño es posible atender, a petición del comprador, todos los requerimientos necesarios para que una posible explotación turística se libere de cualquier problema que a corto plazo se puedan encontrar, todo ello teniendo en cuenta la celeridad con la que Ayuntamientos y Comunidades Autónomas están preocupándose porque esta actividad se ajuste a la normativa.

De esta forma el propietario se encontrará no sólo con la tranquilidad de estar realizando una actividad patrimonialista en orden, sino previsiblemente con una ventaja competitiva a corto y medio plazo ya que otras viviendas destinadas al mismo fin y,  como consecuencia de su estado de consolidación, estructura, pertenencia a una comunidad de vecinos, etc, no podrán adaptarse a la normativa de aplicación quedando fuera del mercado, cada vez más exigente, o arriesgándose a sanciones derivadas de una explotación irregular.